Вплив пандемії на офісний ринок: вакантність зростає, ціни падають повільно

Зважаючи на глобальний вплив пандемії на офісний ринок, довгострокові проекти девелопменту були призупинені, в той же час, робота над проектами на завершальних етапах будівництва була продовжена. Об це йдеться у аналітиці CBRE.

Нова пропозиція склала приблизно 69 000 кв. м та значно перевищила обсяг (30 600 кв.м) за аналогічний період 2019 року, пише Property Times.

На кінець 1П 2020, загальна пропозиція склала 1,96 млн кв.м, збільшившись на 3,6% з початку року. Загальний обсяг офісних площ (клас A і B), заявлених до виходу на ринок до кінця 2020 року, складе близько 146 000 кв.м, однак, з огляду на більш стриману орендну активність в 1П 2020 року, терміни здачі об’єктів раніше заявлені девелоперами, можуть переноситися. Так як більшість нових проектів на ранніх етапах будівництва були призупинені або скасовані, нова пропозиція, ймовірно, значно зменшиться в період з 2023–2024 рр.

Середня вакантність на ринку зросла на 3,9 п.п. з кінця 2019 року, досягнувши 12,4% на кінець 1П 2020 року. Найвищий рівень вакантності був зафіксований у Прайм (+9,5 п.п.) та Олімпійському (+4,7 п.п.) субринках і в зоні, що межує з ЦДР (+5,6 п.п.). Основним фактором значного зростання вакантності стало припинення або закінчення договорів оренди протягом карантинного періоду. Таким чином, великий обсяг нової пропозиції і подальша вичікувальна стратегія орендарів протягом наступних 6–12 місяців призведе до поступового зростання вакантності.

Hа кінець 1П 2020 року, середньозважена декларована орендна ставка в Києві становила $28/кв.м/місяць для об’єктів класу, А, залишаючись в діапазоні $25-$35/кв.м/місяць (-22% для верхньої межі і -4% для нижньої межі з початку року). Ефективна ставка на прайм об’єкти зменшилась на 7% до $25/кв.м./місяць з початку року. Середньозважена декларована ставка на об’єкти класу В склала $18/кв.м/місяць, залишаючись в діапазоні $12-$26/кв.м/місяць (-17% для верхньої межі і -29% для нижньої межі з початку року). Значний розрив між нижньою та верхньою межею діапазонів зумовлений характеристиками орендного приміщення, а саме: орендованим приміщенням, станом оздоблення, розташуванням і загальною вакантністю будівлі.

Інвестиційна активність на ринку різко впала протягом 1П 2020 року, в першу чергу в наслідок пандемії COVID-19. Загальний обсяг інвестицій у комерційну нерухомість помітно знизився, завершені інвестиційні угоди в секторі офісної нерухомості не були зафіксовані у 1П 2020 року. Однак, падіння інвестиційного обсягу є глобальним трендом. Внаслідок нестабільної ситуації та ризиків на ринку, в тому числі наслідки пандемії та відставка голови Національного Банку України Якова Смолія, ставка капіталізації на найкращі офісні об’єкти зросла на 0,25 п.п. до 12% з початку року (11,75% на кінець 2019 року). Дана ситуація збільшила невизначеність на фінансовому ринку і вплинула на місцевих та іноземних інвесторів, деякі гравці навіть відклали свою інвестиційну діяльність на ринку, принаймні в короткостроковій перспективі.

Пандемія COVID-19 може стати рушійним фактором у розвитку традиційних офісів і планування робочих місць в цілому. Згідно із дослідженням CBRE Ukraine, проведеним в кінці березня 2020 року, про вплив поширення вірусу COVID-19 на умови оренди офісних приміщень, трохи більше половини опитаних (51,1%) розглядають можливість частково або повністю змінити формат роботи на віддалений у майбутньому; при тому, 47,9% респондентів не готові та не планують переходити на дистанційний режим. Таким чином, найімовірніше з’явиться гібридна модель робочого простору — поєднання часткової роботи в головному офісі, коворкінгу та "домашньому" офісі.